新規開業・出店にあたり、お伝えしたいこと

福岡の街は、マスクをしていない人を多く見られるようにまでなってきましたが、それと比例するかのように弊社にも新規出店のお問合せが増えてきました。

弊社にご相談に来られる大半の方は、今現在、お勤めの方が多く、「独立開業を決意したけど、“何から始めたらいいのか分からない! ?”」といった方々です。

開業の手順は、人によって多少異なりますが、弊社が推奨している開業の第一歩は、『計画を立てて進めましょう！』と言うことです。

これから開業される方は、基本的に専門職でやってこられ、ご自身の仕事に対する技術を、磨いて、磨いて、洗練された「腕」を身に付けている方ばかりで、今更『計画を立てる…』となると、頭がフリーズしてしまう方が大半です。

そんな方々に、私どもが横並びで伴奏しながら計画書を一緒につくっていきます。

実際に計画書を作って開業された方々から「一人ではここまでできなかった！本当に良かった！」などのお言葉も数多く頂いています。

その計画書は、【開業計画書】という名称になりますが、その中でも第一に決めることは、まずお店自体の『コンセプト決め』で

ここが一番重要で、最大の決定事項と考えます。

樹木で例えると、太い幹にあたる部分です。

そして、その枝葉となる戦略的内容や資金面の計画を立てていきます。

資金的計画の中に、今回のテーマに関係する『テナント物件取得費』という項目が入ってきます。

「物件取得費」とは、賃貸物件を借りる場合はどんな業態でも必要となる費用で、具体的には、保証金（敷金）、礼金、仲介手数料、造作譲渡料、前家賃のことです。

概ね1ヶ月の家賃の、6ヶ月～11ヶ月分くらいが相場とされています。（地域や物件によりかなり条件の差がありますが、3ヶ月分程度で済むケースもあります）

出店に対する想いは様々ですが、店舗開業で必ず通る道が“テナント物件探し”です。

テナント物件を探すお手伝いで、物件の内覧を同行する中で、最近、ある傾向を感じています。

高騰する福岡の不動産物件

分譲マンションなどにお住まいの方は「今ならあなた所有のお部屋を高価買い取りします！」　というチラシを目にされるのではないかと思います。

最近は特に結構な高値が付くこともあるようです。

全国的に土地価格が高騰傾向にあるようですが、福岡に住んでいると、身近に感じます。

店舗・テナント物件も同様です。

テナント物件の場合には、“居抜き”と“スケルトン”という2つのキーワードが出てきます。

最近、特に値上がり感を感じているのが、居抜き物件です。

価格と内容は、エリアなど物件により様々ですが、10年ほど前の私の経験では、10坪程度の飲食店の居抜き料は、物件の程度により若干の開きはありますが、概ね 150万円～300万円台程度が多かったように思います。

ところが、2023年現在のある事例では、店舗物件を探していたテナントオーナー曰く、福岡市中央区の10坪程度の居酒屋居抜きで、「既存の什器備品の7割～8割程度捨てることになると思うけど、場所が良いのでここに決める」という事で、居抜き料を400万円近く支払ったそうです。

什器備品を廃棄処分してしまうので、普通に考えると「捨て金」となりますが、年月をかけてその分を回収する計画をたてているようです。

この事例は、今現在、「珍しく高値」という状況でもなく、全体的に「高値」の状況になっていて、同じ程度の物件で500万円以上の価格帯で市場に出ている居抜き物件も多く見受けられます。

但し、売り手側から見れば、それ以上の費用をかけて出店しているので、その思いからすると「少しでも高く売りたい」と思う心情は理解できます。

物件を売る場合には、店舗・テナント物件に長けている不動産会社に相談すると、相場を含め売り金額のアドバイスがもらえます。

自分がその物件を購入すると考えた時に、その価値を見い出せるかどうか、そして、「出店して何年で回収できるか？」というところが、判断の最大の基準になります。

現在、福岡市は、テナント物件がなかなか見つからず、売り手市場となっています。

売り手オーナーの思いが強く、居抜き料等の減額がなかなか難しい状況なのも実情となっていますが、居抜き料が高額であまりにも売れない場合に、時期をみて金額を下げていくケースもあり、この情報が上がってくるのも数多く見受けられます。

御商売に付きものの「駆け引き」というものがある様です。

居抜き物件で、4〜500万円…、そこまで費用をかけて、その場所に出店するメリットがあるか？という事ですが、恐らく総予算的には、居抜き物件としては高額の部類になると考えます。

出店予算を考えると、スケルトン物件で、一からご自身が考えるレイアウトで出店する方が、費用感も差がなく、より理想的な状態でオープンできるとも考えられます。

2023年の福岡市のテナント物件は、コロナウィルス感染拡大で閉店している店舗も多いので、入れ替わりが多いのが実情です。

しかし、弊社のお客様が多く希望する10坪～15坪、20坪程度までの物件は、なかなかすんなり見つからないのも実情で、希望のテナントに巡り合えるのは、10年前よりもかなり難易度が高まっている様に思います。

店舗・テナント物件は、しっかりじっくり考察、即断即決！

また、テナント物件は、「予約」のようなことは基本的に出来ませんので、早く契約を交わした方にその権利が発生します。

理想の物件が見つかって、決めようかどうしようかを長く悩んでいると、他の方に先に契約をされてしまうケースも少なくありません。

私がよくお伝えしているのは「希望の候補物件が見つかったら、そこで決めるか若しくはこの物件を流すか、をしっかりとよく考えて、即日判断することがテナント物件とのご縁を結ぶ方法」という事です。

もしも、悩みすぎてその時期（チャンス）を逃し、他の方に先を越された場合は、自身がそこまで本気ではなかったと思うのと、逃した物件よりも、もっとその方に適した物件が出てくるものと信じて、次を探す様に心がけています。

物件情報は日々更新されています。

毎日チェックしておく必要があり、ある日突然希望するような情報に巡り合えるかもしれません。

そんな情報に巡り合えたら、ご自身で行動することも重要ですが、弊社のような店舗開業に長けている店舗デザイン会社や、先に開業している先輩店舗経営者の方へ相談して、一緒にテナント物件を見に行く事をお勧めします。

きっと身のあるよいアドバイスがもらえると思います。

改めてですが、その際はしっかりじっくり考察し、即断即決される事をお勧め致します。